跟“前任”难说再见 物业服务为何不能好聚好散

     “物业服务大家评”

     记者 李俭芹

    近期，南宁多家小区出现前期物业公司与业主们相处不睦、甚至剑拔弩张的情形。不少物管跟业主相识于乔迁之喜，也努力想与业主、住户一道共建幸福家园，那为何最终没能好聚好散呢？

    1   一些小区跟“前任”不愉快

    南宁康岭花城小区今年经过业主投票表决，决定跟前期物业服务公司解除合同，并引进了应急物业服务企业，但数月来却总有一些事情牵扯未决。小区业委会向邕宁区住建局提交了《关于广西建凯物业服务有限公司退出物业管理区域后未及时移交相关资料的再报告》，控诉前期物业5月31日撤出小区，截至7月17日仍有十几项资料和电梯相关资料未移交。对此，建凯物业予以否认，并进行了回函说明。8月21日，建凯物业相关负责人夏先生告诉记者，他们与业委会进行交接的时候，双方都对明细材料进行了签字确认，证明材料也提交给了监管部门。业主为了弄清究竟谁是谁非，投诉到了12345南宁市政务服务便民热线。

    这并非个例，南宁南湖碧园小区2018年在任业委会任期到期，将269万元公共维修资金转到中侨物业公司专户。2022年2月，业主要求核实这笔钱是否还在，物业公司提供的对账单显示，这笔钱中，有250万元转移到了另外一个账户，原本的专户上只剩下19万元。今年3月，小区业主在街道办和社区指导下组织召开了业主大会，选聘了新物管，6月1日新物管进驻，“前任”中侨物业撤离。近日，该小区业主向南国早报反馈称，这269万元公共维修资金至今还在前物管手中，让广大业主担忧。8月23日，记者向中侨物业公司求证时，该公司法律顾问表示，经过社区等多次协调，仍没有确定合法的接收主体，因此这笔款项确实还未移交，他们建议要么提存到相关职能部门，要么由政府代为接收，社区协调存入现任“管家”账户，他们认为不符合法规，因此至今没有结论。

    除此之外，欧景城市广场小区在“前任”物管撤场一事中，因为对撤离时间有争议，出现了一个小区两个“管家”并存的现象，还发生了肢体冲突，十分不愉快。对此，业委会向多家媒体报料，并向部门投诉维权；前任管家则表示，员工受到袭击，已经报警，公司正准备用法律手段维护自身权益。

    2   接盘移交应遵守行业原则

    信德佳物业是南宁市物业管理行业协会副会长单位，也是广西房协理事单位之一，相关负责人刘女士分享了他们在撤场和进场时的一些交接原则。

    首先，刘女士认为，撤场是很多物业公司都会遇到的情况，原因有很多种，比如最近他们也遇到同行低价竞争，经过测算，压价几十万元后，公司将无法运行，因此，他们无奈退场。虽然不服气，但撤场是必须的，公司作了万全的准备。

    第二步移交，包括人、财、物三个方面。在人员交接中，要保持好风度，想留下继续在项目服务的可以办理离职手续，到新公司入职。在财物移交方面，要进行盘点，把公司财产和甲方资产列成明细，同时把人员工资结算清楚，把业主们交的费用结算清楚。另外，设备、钥匙等实物也要做好清点移交。

    关于移交的资料容易出现争议，刘女士认为要坚持移交清单不少于进场时的原则，比如，进场时电梯的合格证、检测资料等，都应当全部移交给甲方。同时，她认为一些是物业公司管理过程中，自身花费精力获得的材料，则无须全部交出，比如公司为了更好地管理小区，对井盖进行了摸排标注。另外，小区业主的资料移交在现实中争议较大，经常出现业主资料不全的情况，比如有房号没电话，那么，就要看“前任”接手时有没有电话，如果有，那必须要完整移交。刘女士还特别提醒甲方，尤其是业委会在物业管理方面经验少一点，要提前做好交接准备，因为“前任”撤出后，工作人员四分五裂，可能就没有更多的精力帮“老东家”核实一些东西了。同时，她说，对于撤场的“前任”，他们在进场时，一般会留出位置给“前任”和业主进行结算。

    3    依法行事是和谐相处的基础

    如何让交接顺畅，甲方也是很关键的一环。在采访中，不少离场的乙方对甲方工作中的瑕疵无法释怀，也使得交接工作无法顺利进行。对此，裕丰英伦小区业委会主任杨建华分享了他们的经验。

    “甲方依法公开透明行事，这是顺利交接的基础。”杨建华称，他们“前任”管家也不愿离场，但小区换管家的流程依法依规，得到多部门认可和支持。首先，小区召开了业主大会，让广大业主进行表决，当时，物业公司也通过监控每天检查投票情况，没有发现问题，最后合法地选聘了其他公司。在“前任”提出异议时，业委会听从指导部门的安排，并由部门进行调查核实后再恢复工作，从来不抵触。其二，交接也依法给足乙方准备时间，依法提前通知乙方，即便乙方对业委会主任个人进行指责，他依然跟对方平和沟通，没有激化矛盾。其三，交接中人性化解决实际问题，比如，“前任”物管提出员工还没有安排好住处，对此，甲方协调并为“前任”员工安排了三天酒店住宿。

    “交接当天，不仅指导部门在现场，警方也在现场维持秩序。”杨建华认为，业委会把基础工作做扎实了，没有瑕疵，业主和部门都会为顺利交接保驾护航。