小区八成公共收益用于补贴物业费？

     “物业服务大家评”

    记者 李俭芹/文 苏华/图

    公共收益是住宅小区公共设施更新维修的“补给仓”，《广西壮族自治区物业管理条例》明确规定，“利用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备经营产生的商业推广、停车、广告等公共收益归全体业主共有”。在2023广西物业服务口碑榜活动期间，柳州一名业主向“物业服务大家评”栏目反映称，他所在的小区在前期物业服务合同中，约定仅有两成公共收益用于补贴公共维修资金，归属全体业主共有，剩下八成收益用于补贴物业费，归属物业公司，这是否合理合法？记者就此进行了采访。

    服务合同约定公共收益归属

    苏先生是柳州市站前馨印象小区的业主，他称，小区2019年交付时，在跟业主签订的前期物业服务合同中，对公共收益进行了分成约定。其中一处内容显示，在不影响小区正常秩序的情况下，对小区内属于全体业主所有的公共场地（所）和公共配套设施使用、经营、出租的所得收入80％用于补贴物业服务费用，20％用于补充小区物业维修资金。另一处内容约定，“在前期物业管理期间，地面上车辆停放费收入出去（注：合同笔误，应为除去）物业公司的正常管理成本外，80％的车辆停放费收入作为补充物业服务费，其余的20％作为补充小区物业维修资金”。

    对于这份合同约定的内容，苏先生一直不认同。他说，第一，小区物业服务费并不便宜，合同显示，小区住宅物业服务费按照1.76元/月/平方米收取，地下停车位物业服务费按60元/月/辆收取。第二，公共设施维修维护方面，都是业主参与分摊，比如7月27日，物业公司贴出通知，称委托第三方公司对站前馨印象小区消防设施进行维护保养，费用为63451.71元，之前已经向业主收取了一部分，差额部分还需要业主分摊。另外，按照相关法规，利用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备经营产生的商业推广、停车、广告等公共收益归全体业主共有，为何除去管理成本后还要分八成给物业公司？

    对此，8月4日，柳州市馨运物业服务有限公司（以下简称“馨运物业”）相关负责人回应称，第一，前期物业服务合同签订时间早于物权法和2021年修订实施的广西物业管理条例。小区从2015年开始陆续交付，前期合同均在新法规实施前签订，因此不违反法规。第二，小区公共收益这些年来从未使用，并进行公示。据业主在小区公示栏拍摄的图片显示，2023年1~3月公共收益收支情况如下：收入金额有三项，上年度转结13520.58元，公共收益专户费0.56元，电梯广告费977.34元，共计14498.48元。

    公共收益归属早有明文规定

    在新版广西物业管理条例出台之前，有没有法规关注到公共收益呢？行业内一般如何处理公共收益的分配使用？柳州市物业管理协会秘书表示，通过前期物业约定来分配公共收益的方式具有合法性，行业多数也是通过这种方式来约定。

    多次参与物业服务地方法规制定的律师粟勤生表示，一直都有法规明确公共收益的归属，只是没有明确物业公司分成的比例。

    2003年，国务院颁布的《物业管理条例》第五十四条就明确规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

    2021年新修订的广西物业管理条例第八十一条明确，利用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备经营产生的商业推广、停车、广告等公共收益归全体业主共有，并应当单独列账。50%以上的公共收益优先用于补充物业专项维修资金，剩余部分可以用于业主大会和业主委员会工作经费、消防设施和消防器材更新、电动车停放充电场所改造、业主委员会审计等经业主大会决定的其他支出。

    条例所称的公共收益是指公共收入在扣除适当的经营管理成本后的净收入。业主大会成立前扣除的比例不得超过公共收入的30%，业主大会成立后的扣除比例由业主大会决定。

    业主如何才能挽回公共收益

    柳州市站前馨印象小区业主如何才能挽回公共收益呢？8月3日，记者将该小区的情况反馈到柳州市住房和城乡建设局，该局物业管理科室相关负责人详细询问了涉事小区的情况，表示他们会向城区住建部门作进一步了解。截至8月9日中午，相关负责人没有进行回复，记者将继续关注事态发展。

    对于小区如何挽回公共收益，多方积极支招。裕丰英伦小区业主杨建华曾连续担任业委会主任，该小区在公共收益的分配方面进行过业主大会表决。他认为，如果前期物业服务合同约定的公共收益分配比例不合理，可以召开业主大会，通过投票表决来重新决定。

    粟勤生认为，也可通过司法途径要求降低物业公司参与公共收益分成的比例。他说，利用公共设施和配套进行经营，物业公司的经营管理成本最高占收入的三成，这其中已包含了合理的利润。因此，在除去合理成本外，物管还要再按比例分成确实与现行法规不符。他认为，业主可以通过诉讼判决要求调整，胜算较大。